החל משנת 2014 חלו שינויים מרחיקי לכת בחישוב מס השבח. אם עד אז, נהנו מחזיקי דירת מגורים בישראל מפטור ממס שבח אם לא מכרו בעבר דירה בטווח של 4 שנים ממועד המכירה הנוכחי וזאת ללא תלות כלל במספר הדירות שהוחזקו על ידם, היום משלמים המוכרים מס שבח בשיעור של 25% על הרווח ממכירת דירת מגורים בישראל במידה והם מחזיקים בעוד דירות נוספות. דירה נוספת לא תיחשב כדירה שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 חודשים שקדמו למכירה ובמקרה הזה יחול הפטור של דירה יחידה.
מס שבח הינו מס על הרווח, כלומר ההפרש בין מחיר המכירה של הדירה למחיר הקניה שלה כולל התאמות שונות של תוספת מדד, הוצאות רכישה והשבחת הנכס לרבות הוצאות שכר טרחת עורכי
דין ומתווך בעת קניית הדירה, מס רכישה, ריבית על משכנתא ובניכוי פחת.
לכן, חשוב לשמור על החשבוניות של כל פעולה שקשורה בדירה, כגון שיפוץ, תשלום לעורכי דין וכדומה.
חישוב מס השבח (רווח) מבוצע בצורה לינארית, כלומר מחלקים את הרווח לשנים בהן הוחזקה הדירה וכל תקופה מקבלת שיעור שונה. עד סוף שנת 2013 מתקבלת הגנה לינארית, כלומר במקרה בו דירה נרכשה בתחילת שנת 2008 לדוגמא, השבח שמיוחס לשנים עד סוף שנת 2013 (6 שנים) יהיה פטור ממס והחל משנת 2014 יהא חייב במס בשיעור של 25%.
פטורים ממס שבח
הפטור על דירה יחידה, יחול רק במידה והחזיק המוכר בדירה היחידה למשך 18 חודשים לפחות, כלומר בעלים של דירה יחידה יוכל ליהנות מהפטור רק אם החליף דירות בתקופה שלא תפחת מ- 18 חודשים בין דירה לדירה. הבדיקה של כמות הדירות בבעלות המוכר נעשית נכון ליום המכירה. לגבי דירה בבניה, התנאי הוא החזקה לפחות של 18 חודשים מיום סיום הבניה (ולא מיום רכישת הדירה).
סייג לפטור הוא סכום שבח שעולה על 4.5 מיליון ש"ח, כלומר גם במקרה של מכירת דירה יחידה, לא יחול הפטור על חלק השבח מעל 4.5 מיליון ש"ח.
פטור נוסף מתקיים במכירה חד פעמית של 2 דירות וזאת לצורך רכישה של דירה אחת חלופית במקומן, אשר שוויה לפחות 3/4 משווי שתי הדירות הנמכרות.
במקרה של קבלת דירה בירושה יינתן פטור אם המוכר הוא בן זוג, או צאצא של המוריש ואשר המוריש לפני פטירתו היה בעלים של לא יותר מדירה אחת, כך שבמידה ומכר אותה בעודו בחיים היה זכאי לפטור ממס שבח.
במקרה של העברת דירה ללא תמורה לקרוב כהגדרתו בחוק, יחול פטור ממס שבח. מקבל הדירה ישלם גם 1/3 ממס הרכישה בהתאם לשווי הדירה.
